更多资金进入房地产领域支持供给和需求，将进一步推动房地产业的繁荣

　　□邹啸鸣 江西师大财经学院教师

　　中国房地产行业的繁荣，得益于中国经济制度改革所引爆的经济活力。经济自由扩大和产权逐渐私有的过程，刺激了各经济主体投资的热情。

　　对商业房地产和私人住房产业的需求，由房地产商来满足。银行对开发商和对消费者的贷款支持促进了房地产业的供求两旺。假如不用融资的方式，开发商必须用自有资本购买土地和原材料进行建设，业主也必须用当前收入购买房产。这样的好处是没有交易以外的其他人承担风险，坏处是发展速度非常慢。在传统的农业社会，建房子甚至无须开发商参与，风险更小，效率也更低，速度则更慢。所幸今天的开发商并不是用农业时代的方式进行生产。

　　然而，房地产行业的繁荣的背后，却是融资渠道狭窄的事实。据《中国房地产发展报告》透露，在现有金融市场环境中，房地产企业融资依赖银行间接融资方式难以改变。2005年国内非金融机构部门（包括住户、企业、政府部门）融资总量为31507亿元，其中，贷款为24617亿元，占比为78.1%，同比下降4.8个百分点，但仍然是主要融资方式。直接融资（股票、国债、企业债）占21.9%，难以撼动银行贷款这种间接融资方式。

　　跟上世纪90年代政府政策 “信用集中于银行”的要求有明显不同：现在的政府已经从以往的教训中吸取教训，希望对房地产等风险较高的行业的融资，尽量不要集中到银行。2003年发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。2006年初，北京各大银行在上级的行政“指导”下，暂停了一切开发信贷。2006年8月发布的《银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。这都是中央政府进行“宏观调控”而“把紧土地和信贷两个闸门”的关键步骤。也许管理部门认为，房地产融资“集中于银行”，相当于金融风险集中于银行。

　　东亚银行突入境内市场

　　在这样的宏观背景下，关于东亚银行年底开始为境内个人提供按揭贷款业务的消息尤其值得关注。据《中国房地产报》报道：“东亚银行将于12月11日开始全面为境内个人提供按揭贷款业务，同时将积极完善租约现金流抵押贷款，不会放松对商业地产贷款的投入步伐”。

　　东亚银行是来自香港的最大的独立本地银行，也是中国内地分行网络最庞大的外资银行之一。东亚银行现在27个网点中有8家分行在同时全面提供人民币融资业务，而其中房地产的外币业务融资是其中一个重要部分。在国内商业银行纷纷对房地产贷款收紧的当口，这家外资银行却感到了利润在向它招手。“中国经济发展为我们创造了机遇……我们国内的分行做的营业额，比香港还要高。” 东亚银行总经理余学强说。

　　东亚银行的贷款分为对开发商的抵押贷款和对购房者的按揭贷款，一个是支持供给方，一个是支持需求方。支持供给方的意义在于导致供给方可以用已经完工的物业的“未来收益流”为抵押，获得贷款进行新房地产开发。这对房产的供给增加有利；支持需求方的贷款可以调剂家庭和个人不同时期的收入流，将未来的消费提前实现。

　　面对融资渠道单一问题，同样值得关注是上海金茂大厦拟将旗下物业未来5年租金收入打包成资产包，设计成资产担保证券（ABS）上市发行。上海金茂大厦准备发行的资产担保证券，脱离了银行的间接融资渠道，所出售的证券也可以提前将获得的现金流进行新的楼盘开发，同样对增加供给有利。

　　打通融资渠道，更多的资金能够进入房地产领域支持供给和需求，将进一步推动房地产业的繁荣。但房地产市场的繁荣难免会引起对房地产泡沫的担忧。

　　房地产泡沫之痛

　　上个世纪末中国曾经出现过严重的房地产泡沫，经过清理整顿后，在北海、海南以及一些大城市留下了大批的烂尾楼，在银行留下了大笔的烂帐。这个历史也警示着政府不能在同一个水坑跌倒。这也就是自2003年以来的中央政府动用多部门进行组合拳的“宏观调控”的历史背景。

　　其实，当时的房地产泡沫之所以发展到非常严重程度，其中最重要的原因是一些特殊背景的人获得了极低地价后，还控制了宣传工具，人为制造了北海及海南的繁荣前景。而且当时的商业银行居然可以办投资公司，动用银行存款进行地皮和楼盘的炒作。简单地说：当时是有些政府官员、传媒、资金供给等都被那些特殊背景的人所左右。那些变了质的政府官员不办公事办私事，公共传媒的立场不公共，资金供给基本不受到有效的风险控制。这其中的任何一个环节如果能受到有效约束，也不至于导致那么严重的烂尾楼和银行烂帐的出现。更明白地说，这些环节的参与者，没有一个环节的当事人能够对即将出现的风险进行能力范围内的承担，却都觊觎可能出现的收益。风险和收益的不对称的制度安排，导致他们可以不负责任地鼓吹和投资，出现了风险则由政府买单。

　　如果要防止像海口那样重新大批出现烂尾楼，最简单的办法是清查开发商的产权结构和自有资本占贷款的比例。只要产权清晰，那么烂尾楼的问题就是开发商的老板们自己担忧的问题。如果要防止风险集中于银行，最简单的方式是让商业银行统统上市，那么对商业银行房地产贷款面临风险的担忧，就是股票持有者的工作，而不必像现在这样由总理亲自担忧。

　　产权决定风险

　　值得回味的地方在于，当中资银行对房产贷款缩手缩脚的当口，外资银行比如东亚银行却准备为境内个人提供按揭贷款业务，对商业地产贷款的方式也是“将积极完善租约现金流抵押贷款，以未来租金收益作为还款付息来源”。这与中资银行抵押的方式不一样，中资银行基本上是以房产权为抵押。如果出现风险，则用抵押物来还款。这就突出显示了两种经营理念的差异，也体现了不同产权结构对风险的态度。

　　教科书描述金融风险的方式，对中国经济现实的解释力不够。因为中国已经出现和将来出现的金融风险，很大程度上来自产权不清晰导致。比如投资房地产的企业，本身的资本金来自政府机构的违规资金，就如同上海的社保资金，这种企业对风险不会像产权清晰的企业那样敏感，如果赚了钱就成为部门利益，如果亏了本则无人承担责任。

　　更糟糕的地方在于，商业银行自身的产权改革也不彻底，责任和风险不能很好地在责任人身上体现，所以商业银行对风险也比较麻木。如果那些产权不清的开发商如果与责任不明的银行官员有勾结，那么最糟糕的局面就要出现。

　　所以，融资渠道的拓展必须与对融资渠道的监管制度建设同步进行。例如，要减少和分散资产担保证券的风险，关键在于在制度设计上有效阻隔可能影响基础资产安全的风险，其中最主要的是阻隔发起人的破产风险。欲使基础资产与发起人的风险相隔离，最有效的手段便是将基础资产从发起人“剥离”出来，使其在法律上具有独立地位。

　　总之，政府需要做的是制订规则，而不是参与利益分享。如果强调投资过热风险是为自己的投资预留资源控制的空间，会导致对权力的激烈争夺，对防范和化解金融风险无益。